כשלון מכרז המגרשים המלונאיים במצפה רמון

בינואר 2019 התפרסם מכרז לחכירת 5 מגרשים להקמת בתי מלון במצפה רמון, באזור המע"ר התיירותי, ממזרח לחוות צל מדבר וסמוך לגן הפסלים.

עוד לפני  שעלה המכרז לאוויר הורגשה התעניינות רבה של חברות מלונאיות מהארץ ומהעולם, ומשקיעים שונים ערכו בדיקות היתכנות והתייעצו עם נציגי תיירות הר הנגב והחברה לפיתוח מצפה רמון. 

כולנו קיווינו שההצלחה של מלון בראשית בשמונה השנים האחרונות, שהיוותה, במידה רבה, הוכחת יכולת, תמשוך יזמים ושחקנים נוספים ותעודד הקמה של לפחות 2-3 מלונות-קונספט ייחודיים.

בניגוד לכל התקוות, המכרז נחל כישלון. בראשית ספטמבר פורסמו התוצאות- על אף ההתעניינות, לא הוגשה, בסופו של דבר, אף לא הצעה אחת, וכל חמשת המגרשים שהוצעו למכרז נשארו ללא דורש. 

מדוע נכשל המכרז?

ניתן להעלות על הדעת מספר סיבות- חלקן קשורות למרחק, לקשיים צפויים של העסקת עובדים, לגודל בתי המלון שאושרו להקמה על המגרשים, לצפיפות החדרים בתב"ע המקורית שלא התאימה לאופי "הבוטיק", ולעובדה שבאותו הזמן התנהל גם מכרז על מגרשים מלונאיים באזור ים המלח שהתחרה על תשומת ליבם של היזמים.

בשורה התחתונה את הכדאיות גוזרים היזמים מהחזר ההשקעה הצפוי ומהסיכון. החזר ההשקעה תלוי במכלול ההוצאות הצפויות – במהלך התפעול של בית המלון, לפני כן- בשלב ההקמה, ועד לפני כל אלה- בעלויות הפיתוח שהמדינה דורשת על כל מגרש. משתנה זה הוא שקובע, עבור היזמים, את הכדאיות, והוא זה שככל הנראה הכשיל את המכרז.

חשוב לזכור שעלויות הפיתוח, ולמעשה המכרז כולו, מנוהלים לחלוטין בידי רמ"י ואינם בידי הרשויות המקומיות.

האם כישלון המכרז מבטל את התכנית להקמת בתי המלון ?

לא. התוכנית להקמת בתי המלון היא תב"ע מאושרת. מצד שני, המקור התקציבי למימוש התכנית הוא שיווק המגרשים ועלויות הפיתוח שאמורות היו להיות משולמות על ידי היזמים.לכן מכרז שיווק המגרשים הוא שלב הכרחי, וכשלונו גורם לעיכוב משמעותי במימוש התכנית,  שנשארה שרירה וקיימת. ייתכן שיש מקום לעדכן אותה, לאור לקחים שיילמדו בעקבות כישלון השיווק.

מה ייקרה עכשיו?

במדינת ישראל קרה כבר בעבר שנכשלו תכניות לשיווק מגרשים מלונאיים. מניסיון המקרים הללו אפשריים מספר תרחישים:

1. בשנתיים הקרובות תצא רמ"י בסבב שיווק חדש- עם עלויות פיתוח מוזלות.
2. גם ללא עדכון עלויות, באמצעות שיווק פעיל יותר, ותזמון המכרז למועד נכון יותר- כאשר אופציות אחרות ימוצו, ניתן יהיה לצאת למכרז חדש.
3. בתוכנית המע"ר עצמה יוכנסו שינויים ועדכונים על מנת להפוך את המגרשים לאטרקטיביים יותר, ואז יוצעו המגרשים למכרז.
4. לכאורה קיימת אפשרות של הקצאת קרקע בפטור ממכרז. אפשרות מאושרת על ידי רמ"י רק בתנאים מסוימים ולא בהכרח מצמצמת עלויות, אולם היא יכולה לתת מענה מהיר להקמה של מלון אחד לפחות.

התרחישים האלה, ואחרים, יידונו בפגישה שתתקיים בקרוב בין ראש המועצה ומנכ"ל משרד התיירות יחד עם גורמים מקצועיים נוספים.

איך משפיע עיכוב זה על ההתפתחות התיירותית במצפה רמון ובהר הנגב בכלל?

קשה לדעת, אולם ישנן מספר הערכות סבירות:

1. בטווח המיידי לא תורגש השפעת כישלון שיווק המגרשים. מלאי חדרי הלינה הקיים יחד עם החדרים שנמצאים בבנייה בימים אלה- באנ"א מצפה רמון, בבניין המועצה המקומית הישן, במלון קדמא ובקומה העליונה של מרכז אבן דרך, מבטיחים גידול עקבי במספר חדרי המלון באזורנו לאורך השנתיים הקרובות.
2. חשיבותם וערכם של בתי מלון קיימים ומגרשים מלונאיים מאושרים יעלו, כי עליהם יתבסס הגידול התיירותי בטווח הבינוני (5-10 שנים). ניתן לצפות לגידול הדרגתי ומתון בתפוסות החדרים המלונאיים הקיימים.
3. בתמהיל שבין תיירים עצמאיים לבין השוק המאורגן, היעדרם של בתי מלון גדולים ישפיע יותר על היצע החדרים לקבוצות, ולכן, לפחות בטווח הזמן הבינוני, שווה לתפוס את ההזדמנות ולפתח מוצרים לשוק העצמאי. 
4. פתיחת מלון בראשית ב2011 לוותה בקמפיין שיווקי אגרסיבי- שלצד הבאת אורחים למלון גם תרם להעלאת המודעות למצפה רמון בקרב מגוון קהלים בארץ ובעולם. עלינו להיערך לכך שבעתיד הנראה לעין לא צפויות "מתנות" מסוג זה ועלינו ל"תדלק" את הצמיחה התיירותית בכוחותינו.

לכאורה מדובר בהתפתחות שהשפעותיה נמצאות מעבר לאופק הנראה, ואשר לא משפיעה על ההתנהלות היומיומית של רוב בעלי העסקים הקטנים והבינוניים.

בפועל, זה בדיוק סוג ההתפתחויות שמעקב אחריו, והתאמה אליו יאפשרו לעסקים לפתח אופק ועתיד רחוק, ואנו נמשיך לדווח ולעדכן עליהם.